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Malgré la crise sanitaire et l’importante chute du volume de transactions, les prix des biens immobiliers, lissés sur l’année, continuent nettement d’augmenter. Quant aux loyers, ils «font de la résistance». Reste à savoir si cette tendance perdurera face à un automne qui s’annonce économiquement et socialement mouvementé. Analyse.

Est-ce le moment d’acheter? Comme à l’accoutumé, les professionnels de l’immobilier vous répondront que oui. Sans grande surprise, avec les envies d’espace et de verdure inspirées par le confinement, la pression s’est relâchée sur le marché des grandes agglomérations. Pour la première fois depuis cinq ans, les prix stagneraient, comme à Paris où sur la période du 15 mars au 1er septembre, ils se sont contractés de 0,4% d’après les chiffres du site Meilleurs agents. Ramenée sur trois mois, la chute serait même de 4,2% selon le site d’annonces immobilières SeLoger.

Toujours d’après les indicateurs de Meilleurs agents, on observerait la même tendance baissière ces derniers mois à Toulouse ou encore à Montpellier, alors même que les prix s’étaient respectivement appréciés de 7,1% et 4,1% dans ces deux métropoles sur le semestre précédant le confinement. Marseille, Rennes et Lille enregistrent pour leur part à peine un demi-point d’augmentation depuis mars, tandis qu’à Nice, la hausse est nulle. Pour autant, en déduire qu’on assisterait à un retournement du marché immobilier dans les grandes villes serait aller vite en besogne. Comme le souligne le dernier baromètre LPI-SeLoger, publié fin août, la tendance des prix dans ces dernières reste nettement haussière sur un an.

«En dépit de la crise sanitaire et de ses conséquences économiques et sociales, la hausse des prix des appartements anciens se poursuit dans la quasi-totalité des villes de plus de 100.000 habitants», note le site d’annonces immobilières.

Un verdict sans appel: «Aucun mouvement de baisse générale ne se dessine», enfonçant le clou quant au fait que «les prix n’ont reculé en juillet que dans 5% des villes de plus de 100.000 habitants» et qu’ils seraient en hausse «de plus de 9% sur un an dans le tiers des grandes villes» et de «plus de 7% dans la moitié des villes». Parmi les grandes villes, le Havre voit les prix de ses appartements bondir de 12,7% dans l’ancien, suivi de près par Mulhouse et Saint-Étienne.

Ventes: les prix ne reculent que dans 5% des grandes villes

S’il existe un recul, celui-ci se fait sentir au niveau de villes moyennes où la tendance baissière est antérieure à la crise sanitaire, souligne l’étude. Ainsi, parmi ces villes qui baissent, on retrouve Tourcoing (-13,3%), Niort (-10,4%), ou encore la Seyne-sur-Mer (-8,1%) et Sarcelles (-5,6%), avec des prix au mètre carré déjà parmi les plus bas du classement.

Inversement, Troyes et Grasse (+14,9%) ainsi que Lorient (+14,4%) forment le podium des plus fortes hausses de prix sur un an. Quant à Paris, l’augmentation des prix dans plusieurs arrondissements flirte avec les 10%. Seuls deux arrondissements, parmi les plus chers de la capitale, affichent une stagnation ou une légère inflexion des prix de vente. Même son de cloche à Marseille, où les prix de l’ancien explosent jusqu’à plus de 15% dans certains quartiers. Lyon n’est pas en reste avec une croissance à deux chiffres sur un an, à l’exception du nord de le la ville qui progressent légèrement moins vite.

Pour les appartements neufs, si la demande «ne s’est pas relevée» depuis le déconfinement, l’offre nouvelle est quant à elle «en panne». Au-delà de la crise du Covid qui a mis à l’arrêt nombre de chantiers, le secteur n’était pas particulièrement dynamique dans l’Hexagone ces dernières années. Quant à l’engouement soudain des Français pour les maisons individuelles, celui-ci n’est plus à prouver. Le baromètre de LPI-SeLoger souligne ainsi une flambée des prix sur ce marché, passant de +0,9% il y a un an à +3%. Des chiffres là aussi lissés sur l’année, laissant présager du bond de ces derniers mois sur ce type de produits «particulièrement recherchés».

En termes de volume de ventes, la baisse d’activité de cette année n’a pour l’heure rien à envier à celle constatée sur 2011 et 2012, dernier trou d’air en date sur le marché immobilier. Pour SeLoger, malgré le rebond technique observé à l’issue du confinement, «il sera impossible de rattraper» le déficit de transactions qu’il a provoqué. D’après le site d’information spécialisé MySweetImmo, 270.000 ventes non ainsi pas été réalisées, alors que les mois de mars à juillet représentent habituellement près de la moitié des ventes de l’année. Pour autant, malgré une nette diminution de 25% des transactions, les prix des biens continuent d’augmenter.

Des loyers toujours en hausse

Et du côté du marché locatif? Même tendance: selon des indices publiés par Meilleurs agents, malgré la crise, les loyers restent globalement en hausse… du moins pour l’instant. Selon une autre étude de SeLoger, la demande à Paris a baissé de 23% sur un an et l’offre de location a explosé de 64%, notamment suite au retour sur le marché locatif de longue durée de biens jusque-là loués en courte durée.

Un important bond de l’offre également observable à Bordeaux ou à Toulouse. Pour autant, pas de baisse des loyers dans ces villes, et ils augmentent même de 12% sur un an à Bordeaux. Reste à savoir si une telle tendance s’inscrira dans la durée face à la surabondance de biens, dans des zones moins tendues comme à Rennes où les loyers enregistrent déjà une baisse de 10% sur l’année. Une situation qui trahit les premières conséquences de la crise sanitaire. Or, avec l’arrêt des mesures de soutien du gouvernement aux entreprises, une multiplication des faillites est attendue. Hausse du chômage et baisse du pouvoir d’achat sont donc au menu d’un automne qui s’annonce économiquement et socialement chaotique.

Baisse du volume des transactions, un manque à gagner pour l’État

En plus des difficultés économiques liées à la crise sanitaire, l’analyste de LPI-SeLoger craint que s’ajoute le durcissement des conditions d’accès au crédit: «100.000 achats de logements anciens vont ainsi être perdus en 2020» à cause de conditions plus strictes d’octroi des prêts, projette l’étude.

Bien que ce soit l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui se retrouve indirectement pointée du doigt dans le document, l’impact de la frilosité des banques n’est pas à négliger. Ces dernières ont en effet rehaussé leur taux à l’issue du confinement afin d’anticiper la hausse des risques d’une crise économique à venir.

Reste à savoir si l’État donnera suite à cet appel du pied. Au-delà des professionnels de l’immobilier, qui espèrent naturellement une remontée du volume des transactions, les administrations sont les autres grandes perdantes de cette baisse d’activité sur le marché. Après les banques, ce sont elles qui tirent le mieux leur épingle du jeu lors d’une transaction immobilière.

Au-delà de la TVA réglée par l’acheteur ou le vendeur sur la commission de l’agence (ou sur le prix d’un logement neuf), il ne faut pas oublier les fameux «frais de notaire», qui restent avant tout un aéropage de taxes. En 2018, rien qu’avec la taxe de publicité foncière et les droits d’enregistrement, les départements ont touché un pactole de près de 13 milliards d’euros, soit dix fois plus que l’impôt sur la fortune immobilière (1,25 milliards) cette année-là.

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Tags:
immobilier, France, Covid-19
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